Итак, начнём:
Первое, что вам необходимо сделать, - подобрать объект. Справившись с этой приятной, но порой нелёгкой задачей, рассмотрим сам процесс покупки.
Для начала вам необходимо получить ИНН - Идентификационный Налоговый Код (Codice Fiscale).
Для этого обратитесь в любое местное отделение налоговой службы Италии (ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate) или в итальянское консульство в стране проживания. Чтобы его получить, вам необходимо иметь в загранпаспорте действующую шенгенскую визу. «По этому коду итальянское государство идентифицирует каждую личность, проживающую или ведущую какую-либо экономическую деятельность на его территории».
Codice Fiscale вам потребуется как для оформления сделки купли-продажи, открытия банковского счёта, так и для покупки сим-карты, медицинского обслуживания и многого другого…
Открыть счёт в итальянском банке. По итальянскому законодательству расчёт при покупке недвижимости можно производить только из итальянского банка ордерным банковским чеком (assegno circolare).
«Кстати, оплата наличными по новому итальянскому законодательству возможна суммой в размере максимум 999,99 евро. Оплата свыше указанной суммы - только банковской картой, чеком или банковским переводом. На заметку: лучше пользоваться купюрами не более 100 евро, наличие купюр в 200 и 500 евро в последнее время стало достаточно проблематичным, их могут просто не принять в магазинах и ресторанах, а в банке потребовать написать объяснительную, откуда у вас столь крупные по итальянским меркам купюры, хотя это касается не только Италии, но и других стран Европы».
Оформив вышеуказанные пункты, вы можете делать так называемое предложение о покупке «Proposta di acquisto», в котором будут указаны кадастровые данные, расположение и описание понравившегося вам объекта. Сделать предложение по цене и условиям оплаты, а также какие-то дополнительные условия стороне продавца. К предложению о покупке вы должны приложить сумму залога, на ваше усмотрение от 1000 евро до 50% от стоимости объекта, банковским чеком для подтверждения серьёзности вашего предложения и снятия объекта с рынка недвижимости.
«Советуем вам обратить особое внимание на пункт составления предложения о покупке, ведь конечный результат, подписание акта купли-продажи - в принципе это переход собственности на ваше имя. А вот договорённость об условии оплаты, починке труб, разграничение границ с соседями за счёт продавца, перенос перегородки или получение каких-то разрешений, а также дату передачи недвижимости в ваше пользование до окончательного подписания договора купли-продажи, что практикуется в случае оплаты в рассрочку, вы можете обговорить только на данном этапе, сохранив свои нервы и здоровье». При грамотном оформлении данного пункта следующее действие – Compromesso - вы можете пропустить, перейдя непосредственно к подписанию акта купли-продажи при условии, что оплату вы производите сразу при подписании акта без рассрочки.
В свою очередь продавец имеет право согласиться или сделать встречное предложение и встречные условия, то есть проводить переговоры. Но учтите, что, согласившись с вашими условиями, изменять что-либо в условиях с вашей стороны уже будет практически невозможно. Итак, придя к обоюдному согласию и подписав предложение о покупке обеими сторонами, переходим на следующий этап - к проверке документов и подготовке документов для составления акта купли-продажи.
Следующий этап - подписание Соглашения о покупке (Preliminare di compravendita, называемого также Compromesso), которое является уже юридически обязывающим договором. В случае если одна из сторон не выполняет своих обязательств, указанных в нём, то в соответствии со статьёй 2932 Гражданского кодекса другая сторона может исполнить сделку и оформить собственность или же получить сумму через суд. В договоре указываются цена, условия, дата подписания окончательного договора и срок передачи в пользование объекта, в то время как юридическое право собственности переходит после подписания окончательного нотариального акта. В принципе, как я уже и говорила, все те же условия, которые лучше обговорить на этапе предложения. При подписании Compromesso выплачивается задаток (caparra) в размере от 10% до 50% от цены покупаемого объекта, эта сумма не облагается налогом, так же как и последняя сумма оплаты. Если же имеется рассрочка, то с сумм рассрочки необходимо оплатить 0,5%, которые в итоге вам пересчитают и вычтут при оплате налога при подписании окончательного акта купли-продажи. С этого момента стороны обязаны завершить покупку. Если сделка срывается по вине покупателя, он теряет сумму внесённого депозита. Если продавец не выполняет указанные в соглашении обязательства – он обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере. На этом же этапе выплачиваются комиссионные агентству или посреднику (в Италии в отличие от России комиссионные всегда взимаются и с продавца, и с покупателя независимо от того, кто из них обратился к помощи агентства). Данный договор регистрируется у нотариуса, который, в свою очередь, прописывает договор в регистре Палаты недвижимости, что страхует покупателя от каких бы то ни было мошенничеств со стороны продавца, например, от вторичной продажи или залога недвижимости в банк. По итальянскому законодательству, если продавец оказался нехорошим человеком и подписал с кем-то договор или предложение о купле-продаже, а затем получил более выгодное предложение или просто захотел подзаработать… на чужих деньгах, то договор о купле-продаже недвижимости переходит к тому, кто оформил предварительный договор нотариально. Что, в свою очередь, имеет определённую стоимость, почти 50% стоимости оформления окончательного договора купли-продажи…
Если покупатель не владеет итальянским языком, то при подписании соглашения, так же как и при подписании окончательного договора купли-продажи о переходе собственности, должен присутствовать переводчик, делавший перевод договора с итальянского языка на русский, английский или язык, понятный покупателю! А также свидетель, владеющий обоими языками. Иначе договор может быть признан недействительным.
Услуги переводчика и свидетеля оплачивает покупатель. Выбор нотариуса и оплату гонорара нотариусу, так же как оплату налогов и расходов, связанных с покупкой, оплачивает сторона покупателя. Заключительный этап сделки - подписание окончательного договора купли-продажи (atto notarile di compravendita), который подписывается в конторе нотариуса. Налог на недвижимость 10% не резидентам, или за вторую недвижимость, и 4% льготная ставка, если вы имеете вид на жительство в Италии и это ваш первый дом или вы берёте на себя обязательства в течение 18 месяцев сделать резиденцию в Италии, и в течение 5 лет, даже продав дом, вы обязаны купить другой на территории Италии. В случае неисполнения данных обязательств вам будет начислена разница суммы налога плюс штраф. Налог рассчитывается с кадастровой суммы дома независимо от суммы, указанной в акте. Налог на приобретение земельного участка рассчитывается от указанной рыночной цены. На землю сельскохозяйственного назначения - 18% от указанной суммы в договоре, в случае участка земли под застройку - это ???.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариусу банковским чеком с итальянского счёта. Только после этого будет возможно подписание договора. За 10 дней до подписания окончательного договора купли-продажи сторона, обязующаяся купить, должна оповестить нотариуса, для кого именно приобретается недвижимость - для себя, третьих лиц, и сообщить их данные или юридической компании. Необходимо также сообщить о своём семейном положении, в случае, если вы состоите в браке, уточнить, в каком режиме деления имущества он оформлен. Нотариус в Италии является представителем закона, отвечающим за юридическую чистоту сделки и в первую очередь защищающим права покупателя, предварительно проверив документы, кадастровые записи, ипотеку, в случае наличия ипотечного кредита при подписании акта присутствует представитель банка, который освобождает объект от ипотеки, взимая сумму залога со стороны продавца. Гарантом чего является нотариус. Ознакомив присутствующих с содержанием акта и проконтролировав вместе с покупателем и продавцом или же их доверенными лицами,
«итальянское законодательство позволяет совершать сделки доверенным лицам при наличии доверенности (procura speciale d’acquisto) на человека, владеющего итальянским языком, который подписывает контракт от лица покупателя. В этом случае присутствие покупателя при заключении сделки возможно, но необязательно. Доверенность может быть оформлена у нотариуса в Италии, естественно, в присутствии переводчика и при наличии перевода доверенности или у нотариуса в стране проживания доверителя, на неё ставится апостиль, и осуществляется перевод на итальянский язык».
Сверяет данные, хранящиеся в кадастре, и соответствие планометрии, наличие энергосберегающего сертификата, который должен быть переведён на русский язык. Разрешение на строительство и уведомление о завершении работ, а также наличие сертификата жилого помещения, заверяет факт подписания договора и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Оплата стороне продавца должна быть произведена банковским чеком, который выдаёт банк, удостоверившись о наличии необходимой суммы, прописывая её в чеке и тем самым блокируя её на вашем счёте. Далее контракт регистрируется нотариусом в Регистрационном бюро недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari ), где ему присваивается регистрационный номер, «сроки регистрации 30 рабочих дней, хотя на практике гораздо быстрее». После чего нотариус выдаёт вам копию акта, а оригинал хранится у него или в нотариальном хранилище. Единственным документом, подтверждающим право собственности в Италии, является нотариальный акт. И с этого момента вы становитесь полноправным и счастливым владельцем собственности в прекрасной и солнечной Италии!
P. S. Русское агентство недвижимости в сотрудничестве с лучшими итальянскими риэлторами и специалистами предлагает русскоязычным покупателям спектр услуг покупки-продажи недвижимого имущества. Мы поможем вам не только в выборе подходящего объекта, но и в оформлении сделки с подготовкой и проверкой документов в кратчайшие сроки. А также в переоформлении документов по всем коммуникациям и постпродажным обслуживанием! Понимая всю значимость в сделке нотариуса, мы гордимся и благодарим за сотрудничество нотариуса Джанпьетро Даниэлу, помогавшую в создании этой статьи. Надеюсь, она будет вам полезна.
